조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 1세대가 주택을 양도할 때, 기본 세율에 20%p–30%p를 추가하고 장기보유특별공제를 배제하는 제도입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
다주택자 중과란 무엇인가?
다주택자 중과는 조정대상지역에 주택을 2채 이상 보유한 1세대가 해당 주택을 양도할 때, 기본 양도소득세율(6%–45%)에 추가 세율을 더하는 제도입니다(소득세법 제104조 제7항). 1세대 2주택의 경우 기본 세율에 20%p를, 1세대 3주택 이상의 경우 30%p를 가산합니다. 예를 들어 과세표준 5억 원 구간에서 기본 세율이 40%인 납세자가 2주택 중과 대상이면 실제 적용 세율은 60%에 달합니다.
중과의 효과는 세율 가산에 그치지 않습니다. 다주택 중과 대상 주택은 보유기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다(같은 법 제95조 제2항 본문). 일반 자산이라면 최대 30%, 1세대1주택이라면 최대 80%까지 공제받을 수 있는 혜택이 완전히 사라지는 것입니다.
여기서 "조정대상지역"이란 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따라 국토교통부 장관이 주택 가격 안정을 위하여 지정·공고하는 지역을 말합니다. 주택 수 산정 시에는 분양권과 조합원입주권도 포함됩니다(같은 법 제104조 제7항 제2호·제4호). 다만, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 따라 수도권·광역시 밖의 기준시가 3억 원 이하 주택, 같은 항 제9호에 따라 기준시가 1억 원 이하 주택 등은 주택 수에서 제외됩니다.
한편, 2022년 5월부터 시행되어 온 다주택자 중과 한시 유예는 2026년 5월 9일자로 종료되었습니다(같은 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목·제167조의10 제1항 제12호의2 가목). 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 다시 적용됩니다. 단, 토지거래허가 대상 주택의 경우 2026년 5월 9일까지 허가를 신청한 건에 한하여 매매계약 체결일부터 4–6개월 이내 양도 시 유예가 연장됩니다(같은 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목·다목).
적용예
서울(조정대상지역) 소재 아파트 2채를 보유한 A 씨가 2026년 7월에 그중 1채를 양도하는 경우를 가정합니다. 취득가액 6억 원, 양도가액 11억 원, 필요경비 합계 6억 3,000만 원이라면 양도차익은 4억 7,000만 원입니다.
중과 적용 시: 1세대 2주택이므로 기본 세율에 20%p를 가산합니다. 장기보유특별공제는 배제되어 양도소득금액은 양도차익 4억 7,000만 원 그대로입니다. 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준 4억 6,750만 원에 대하여 중과세율(기본 세율 + 20%p)이 적용됩니다.
중과 미적용 시(유예 기간 양도 가정): 보유기간 10년이라면 장기보유특별공제율 20%(연 2% × 10년)를 적용하여 양도소득금액은 4억 7,000만 원 – 9,400만 원 = 3억 7,600만 원이 되고, 기본 세율만 적용됩니다.
중과 적용 여부에 따라 세 부담 차이는 수천만 원에서 1억 원 이상까지 벌어질 수 있습니다. 양도 시점이 유예 종료일(2026년 5월 9일) 전인지 후인지에 따라 결과가 크게 달라지므로, 양도 일정을 세밀하게 관리해야 합니다.
오해사례
"조정대상지역이 해제되면 중과가 자동으로 풀린다"고 생각하기 쉽지만, 주의할 점이 있습니다. 조정대상지역 해제는 해제 공고일 이후 양도분부터 효력이 발생하므로, 해제 공고일 이전에 매매계약을 체결했더라도 잔금일(양도일)이 해제 전이면 중과가 적용됩니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호 반대해석). 양도일은 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날이며, 계약일이 아닙니다.
또한 "2채 중 1채를 먼저 팔면 남은 1채는 1세대1주택이니 비과세"라고 단정하는 경우가 있습니다. 다만, 먼저 양도하는 주택 자체가 2주택 상태에서 양도되므로 해당 주택에는 중과가 적용됩니다. 비과세 혜택은 남은 1채를 추후 양도할 때 비로소 적용 가능합니다. 여기서도 시행령이 정하는 보유기간·거주기간 요건(시행령 제154조)을 별도로 충족해야 합니다.
마지막으로 "임대사업자 등록을 하면 주택 수에서 빠진다"는 오해도 흔합니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 요건(5–10년 이상 임대, 기준시가 한도, 임대료 증가율 5% 이내 등)을 엄격히 충족해야 주택 수에서 제외되며, 단순히 사업자등록만으로는 주택 수 산정에서 빠지지 않습니다. 특히 2020년 7월 이후 단기민간임대에서 장기로 변경 신고한 주택은 제외 대상에서 명시적으로 배제됩니다(같은 호 바목 단서).
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제104조 제7항 (양도소득세의 세율 – 다주택 중과)
→ 다주택자중과의 핵심 근거로, 조정대상지역 내 1세대 2주택(제1호·제2호)은 기본 세율에 20%p를, 3주택 이상(제3호·제4호)은 30%p를 가산하여 양도소득 산출세액을 계산하도록 규정합니다.
2.
소득세법 제95조 제2항 본문 (장기보유특별공제 배제)
→ 제104조 제7항 각 호에 따른 다주택 중과 대상 자산은 보유기간과 관계없이 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.
3.
소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상 범위)
→ 주택 수 산정 시 제외되는 주택(수도권 밖 기준시가 3억 원 이하, 기준시가 1억 원 이하, 장기임대주택, 상속주택 등)과 중과 유예 종료일(2026년 5월 9일) 및 경과규정을 규정합니다.
4.
소득세법 시행령 제167조의10 (1세대 2주택 중과 범위)
→ 2주택 중과 대상에서 제외되는 주택의 유형과 요건을 규정합니다. 제167조의3의 예외 규정을 대부분 준용하며, 혼인·취학·근무 등 부득이한 사유에 의한 일시적 2주택도 예외로 인정합니다.
세법은 매년 바뀌고 적용 조건은 사람마다 다릅니다. 이 글은 일반적인 안내이며, 구체적인 세금 문제는 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.