양도소득세 계산 시 양도가액에서 차감하는 필요경비의 핵심 항목으로, 자산을 취득하는 데 실제로 들어간 금액을 말합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
취득가액이란 무엇인가?
취득가액은 양도소득세를 계산할 때 양도가액에서 차감하는 필요경비의 핵심 구성 요소입니다(소득세법 제97조 제1항 제1호). 양도차익은 "양도가액 – 필요경비"로 산출되며, 필요경비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 취득가액입니다. 취득가액은 원칙적으로 해당 자산을 취득할 때 실제로 거래한 가액(실지거래가액)으로 합니다(같은 법 제97조 제1항 제1호 가목). 시행령 제163조 제1항에 따르면, 실지거래가액에는 매매대금 자체뿐 아니라 취득에 관한 쟁송비용, 약정에 따른 이자상당액도 포함됩니다. 상속 또는 증여로 취득한 자산의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 봅니다(시행령 제163조 제9항).
단, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 시행령이 정하는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차적으로 적용합니다(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 시행령 제163조 제12항). 이때 환산취득가액은 양도 당시 기준시가를 취득 당시 기준시가 비율로 환산한 금액이므로, 실제 매입가보다 낮게 산정될 수 있습니다.
적용예
2016년에 서울 소재 아파트를 4억 원에 매수한 A 씨가 2026년에 9억 원에 양도하는 경우를 가정합니다. 취득 당시 매매계약서가 보관되어 있으므로 실지거래가액 4억 원이 취득가액이 됩니다. 여기에 취득세·등록비 등 부대비용 800만 원과 보유 기간 중 발코니 확장 공사비(자본적 지출) 1,200만 원을 합산하면, 필요경비 합계는 4억 2,000만 원이 됩니다(소득세법 제97조 제1항 제2호·제3호, 시행령 제163조 제3항·제5항). 양도차익은 9억 원 – 4억 2,000만 원 = 4억 8,000만 원으로 계산됩니다.
반면, 매매계약서를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없다면, 환산취득가액이 적용됩니다. 양도 시 기준시가가 7억 원이고 취득 시 기준시가가 3억 원이었다면, 환산취득가액은 9억 원 × (3억 원 ÷ 7억 원) = 약 3억 8,571만 원으로 산정되어, 실제 매입가 4억 원보다 낮아질 수 있습니다.
오해사례
흔히 "매매대금만 취득가액에 해당한다"고 오해하지만, 실제로는 매매대금 외에도 취득에 관한 쟁송비용, 약정에 따른 이자상당액이 취득가액에 포함됩니다(시행령 제163조 제1항 제2호·제3호). 다만, 약정 지급기일의 지연으로 추가 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함되지 않습니다(같은 조 제1항 제3호 단서). 이를 모르고 쟁송비용이나 약정이자를 누락하면, 필요경비가 줄어들어 양도차익이 커지고 세 부담이 불필요하게 늘어납니다.
또한 "상속받은 부동산은 피상속인이 산 가격이 취득가액이 된다"고 생각하기 쉽지만, 상속 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액입니다(시행령 제163조 제9항). 피상속인의 원래 매입가가 아니라 상속 시점의 시가·감정가·기준시가 등이 기준이 되므로 혼동하지 않아야 합니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
→ 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제할 필요경비를 규정합니다. 제1항 제1호에서 취득가액의 원칙(실지거래가액)과 예외(매매사례가액·감정가액·환산취득가액)를 정하고 있습니다.
2.
소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)
→ 실지거래가액의 구체적 범위를 정합니다. 취득원가 외에 쟁송비용·약정이자·합병·분할 시 주식 취득원가 계산 방법을 규정하고, 상속·증여 자산의 취득가액 평가 기준을 명시합니다.
3.
소득세법 제97조 제1항 제2호·제3호, 시행령 제163조 제3항·제5항 (자본적 지출액·양도비)
→ 취득가액과 함께 필요경비를 구성하는 자본적 지출액(용도변경·개량 비용, 개발부담금 등)과 양도비(증권거래세, 중개수수료, 신고서 작성비용 등)의 범위를 규정합니다.
위 조문·판례는 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 취득가액과 관련된 사업자 신고·검토를 함께 살펴드립니다.