공시가격 열람이 시작됐습니다
다주택자라면, 지금이 결정의 시간입니다.
2026년 3월 18일, 공동주택 공시가격 열람이 시작됐습니다. 서울 아파트값 상승분이 그대로 반영된 이번 공시가격은 단순한 숫자가 아닙니다. 재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 이 숫자가 오르면, 매년 내야 하는 보유세 부담이 함께 오릅니다. 특히 올해는 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료된다는 점까지 겹쳐 있어, 지금 이 순간이 어느 때보다 중요한 판단의 기로가 되고 있습니다.
이제는 '버티면 된다'는 말이 통하지 않습니다
예전에는 종부세가 일부 고가 주택 보유자의 이야기였습니다. 그러나 공시가격이 꾸준히 오르면서, 이제는 재산세 자체가 기본적으로 높게 책정되는 시대가 됐습니다. 전문가들이 '뉴 노멀'이라 부르는 이 흐름은 일시적인 현상이 아닙니다. 지금 당장의 세금이 아니라, 향후 4~5년간의 보유세 합계를 시뮬레이션해보면, 그 숫자가 생각보다 훨씬 크다는 것을 실감하게 됩니다.
다주택자에게 주어진 네 가지 길
지금 다주택자가 선택할 수 있는 방법은 크게 네 가지입니다. 어떤 선택이 옳은지는 개인의 현금 흐름, 가족 관계, 자산 규모에 따라 달라지지만, 각각의 선택지가 품고 있는 실무적 함정은 미리 알고 있어야 합니다.
전략 | 핵심 내용 | 꼭 확인할 것 |
① 계속 보유 | 보유세 부담을 감수하고 자산 가치 상승을 기다리는 전략 | 임대 수익 등 현금 흐름이 보유세·건강보험료 인상분을 감당할 수 있는가? |
② 시장 매도 | 5월 9일 이전에 매물을 내놓아 양도세 중과를 피하는 방법 | 잔금·토지거래허가 등 절차를 고려하면 실제 남은 시간은 한 달 남짓 |
③ 저가 양수도 | 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 매도해 보유세를 줄이는 방법 | 3억 또는 30% 룰의 증여세 의제 적용, 세무조사 가능성 높아 자금 증빙 필수 |
④ 순수 증여 | 대출·보증금 없이 자녀에게 주택을 증여해 보유세를 절감 | 조정대상지역 주택은 취득세 최대 13.4% 중과, 분납 불가로 자녀 자금력 확인 필수 |
놓치면 안 되는 두 개의 날짜
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5월 9일 — 다주택자 양도세 중과 유예 종료. 매도 결정이라면 잔금행정 절차를 고려해 실질적으로는 지금 당장 움직여야 합니다.
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6월 1일 — 보유세 과세 기준일. 증여나 매도 절차를 이 날 이전에 마쳐야 올해 보유세 부담을 피할 수 있습니다.
감이 아닌 숫자로 결정하세요
막연한 불안이나 주변의 이야기에 흔들릴 필요는 없습니다. 먼저 본인 주택의 공시가격을 직접 확인하고, 향후 4년간 재산세와 종부세가 얼마나 오를지 계산해보는 것이 시작입니다. 그 숫자를 보고 나서 매도할 것인지, 버틸 것인지, 가족에게 넘길 것인지를 결정해도 늦지 않습니다. 다만 결정 이후의 절차에는 생각보다 시간이 걸린다는 점, 반드시 기억하시기 바랍니다.
본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 세무 전략이 달라질 수 있습니다. 구체적인 상담은 필택스(세무법인 청년들)에 문의해 주시기 바랍니다.
