2025년에 부동산이나 주식 등을 양도한 경우, 2026년 6월 1일까지 양도소득세 확정신고를 완료해야 합니다. 예정신고를 이미 했더라도 합산 신고가 필요한 경우가 있으므로 대상 여부를 반드시 확인하십시오.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 내용을 확인하시기 바랍니다.
2025년에 부동산(토지·건물·분양권·입주권)을 양도하고 예정신고를 하지 않은 경우
2025년에 부동산·주식 등을 2회 이상 양도하고 예정신고를 했으나 합산 확정신고를 하지 않은 경우
2025년에 국외주식을 양도하여 이익이 발생한 경우
2025년에 파생상품 거래로 양도소득이 발생한 경우
예정신고 시 공제를 누락하여 정정하고 싶은 경우
양도소득세란
양도소득세는 법에서 정한 특정 자산을 양도하면서 발생한 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 모든 물건의 양도에 과세되는 것이 아니라, 소득세법 제94조에서 열거하는 자산만 과세 대상이 됩니다.
과세 대상 자산(소득세법 제94조)
구분 | 주요 자산 |
부동산 | 토지, 건물(부속 시설물·구축물 포함) |
부동산에 관한 권리 | 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리), 지상권, 전세권 |
주식 등 | 대주주 양도 주식, 비상장주식, 국외주식 |
기타자산 | 영업권, 골프·콘도 회원권, 특정 법인 과점주주 주식 등 |
파생상품 등 | 파생상품, 파생결합증권 등 금융투자상품 |
신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리(일부 수익증권 제외) |
양도소득세 계산 구조
양도소득세의 기본 계산 흐름은 다음과 같습니다.
장기보유특별공제(소득세법 제95조)는 토지·건물을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도입니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
예정신고와 확정신고의 구분
양도소득세는 다른 소득세와 달리 자산을 양도한 시점에 신고하는 예정신고 제도가 있습니다.
구분 | 예정신고 | 확정신고 |
근거 | 소득세법 제105조 | 소득세법 제110조 |
시기 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 | 과세기간 다음 연도 5월 1일 - 5월 31일 |
대상 | 부동산·국내주식 양도자 | 예정신고 누락자, 2회 이상 양도자, 국외주식·파생상품 양도자 |
특징 | 건별 신고 | 과세기간 전체 양도소득 합산 신고 |
소득세법 제110조 제4항에 따라, 예정신고를 한 자는 원칙적으로 확정신고를 하지 않을 수 있습니다. 다만, 같은 과세기간에 누진세율 적용 대상 자산을 2회 이상 예정신고한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 반드시 확정신고를 해야 합니다.
확정신고 대상자
2025년 귀속 양도소득세 확정신고 대상자는 다음과 같습니다.
반드시 확정신고를 해야 하는 경우
1.
예정신고를 하지 않은 납세자: 2025년에 부동산·주식 등을 양도하였으나 예정신고를 하지 않은 경우
2.
2회 이상 예정신고 후 합산이 필요한 납세자: 같은 과세기간에 누진세율 적용 대상 자산을 2회 이상 양도하고 예정신고를 하였으나, 자산 종류별로 소득금액을 합산하여 신고하지 않은 경우
3.
국외주식 양도자: 국외주식은 예정신고 의무가 없으므로, 양도소득이 발생하면 확정신고를 해야 합니다
4.
파생상품 양도자: 파생상품 역시 예정신고 의무가 없으므로 확정신고를 통해 신고합니다
합산 신고가 필요한 이유
2회 이상 양도 시 확정신고로 합산해야 하는 이유는 양도소득세의 누진세율 구조 때문입니다. 건별 예정신고에서는 각 양도 건에 낮은 세율이 적용될 수 있으나, 합산하면 누진세율 적용으로 추가 납부세액이 발생할 수 있습니다.
2025년 귀속 확정신고 기한
항목 | 내용 |
신고 기간 | 2026년 5월 1일 - 6월 1일 |
납부 기한 | 2026년 6월 1일(일요일인 5월 31일의 다음 영업일) |
신고 방법 | 홈택스 전자신고, 세무서 방문 서면신고, 세무대리인 위임 |
납부 방법 | 홈택스 전자납부, 은행·우체국 납부, 카드 납부 |
소득세법 제110조 제1항에 따라 원칙적인 신고 기간은 5월 1일부터 5월 31일까지이나, 2026년의 경우 5월 31일이 일요일이므로 그 다음 날인 6월 1일(월요일)까지 연장됩니다.
홈택스 신고 방법
예정신고 미리채움 서비스 활용
홈택스에서 양도소득세 확정신고서를 작성할 때, 이전에 예정신고를 한 내역이 있다면 다음 절차로 간편하게 신고할 수 있습니다.
1.
2.
세금신고 > 양도소득세 > 확정신고 메뉴 진입
3.
예정신고 내역 불러오기 버튼 클릭
4.
예정신고한 물건과 양도·취득일, 소득금액 등이 자동으로 채워짐
5.
추가 양도 건이 있는 경우 별도 입력
6.
합산된 과세표준과 산출세액 확인 후 신고서 제출
7.
납부서 출력 또는 전자납부
첨부 서류
확정신고 시 양도소득금액 계산의 기초가 되는 서류를 제출해야 합니다(소득세법 제110조 제5항).
•
양도·취득 계약서 사본
•
필요경비 증빙서류(중개수수료, 수리비 등)
•
감정평가서(해당 시)
•
기타 공제 증빙자료
가산세 주의사항
법정 기한 내에 신고·납부를 완료하지 않으면 다음의 가산세가 부과됩니다.
가산세 유형 | 부과 기준 | 비율 |
무신고 가산세 | 신고를 하지 않은 경우 | 납부세액의 20%(부정행위 시 40%) |
과소신고 가산세 | 실제보다 적게 신고한 경우 | 과소신고 납부세액의 10% |
납부지연 가산세 | 기한까지 납부하지 않은 경우 | 미납세액 x 경과일수 x 0.022% |
양도소득세는 납부 규모가 크기 때문에, 납부지연 가산세가 누적되면 부담이 상당합니다. 납부할 세액이 1,000만 원을 초과하는 경우 2개월 이내 분납도 가능하므로, 기한 내 신고와 납부 계획 수립이 중요합니다.
절세를 위한 체크포인트
확정신고 시 다음 사항을 점검하면 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다.
1.
필요경비 누락 여부 확인: 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 자본적 지출은 필요경비로 인정됩니다
2.
장기보유특별공제 적용 확인: 3년 이상 보유한 토지·건물은 보유기간에 따라 6%-30% 공제(1세대 1주택은 최대 80%)
3.
양도소득 기본공제 활용: 자산 종류별로 연 250만 원 공제 적용
4.
비과세 요건 해당 여부: 1세대 1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주 추가) 적용 가능성 점검
5.
예정신고 시 과다 납부 여부: 예정신고에서 공제를 누락한 경우 확정신고를 통해 환급 가능
관련 법령
법령 | 조문 | 내용 |
소득세법 | 제94조 | 양도소득의 범위(과세 대상 자산 열거) |
소득세법 | 제95조 | 양도소득금액과 장기보유특별공제액 |
소득세법 | 제105조 | 양도소득과세표준 예정신고(양도일로부터 2개월) |
소득세법 | 제110조 | 양도소득과세표준 확정신고(다음 연도 5월 1일-31일) |
소득세법 | 제111조 | 확정신고납부(납부 장소·방법·공제) |
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