종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 납세자에게 매년 12월 부과됩니다. 납부 대상 판단 기준, 고지 절차, 분납·납부유예 신청 방법을 정리합니다.
이 글은 2026년 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나에 해당하면 이 글의 내용이 적용됩니다.
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주택(아파트·다가구·단독주택 등)의 공시가격 합계가 9억 원을 초과하는 개인
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1세대 1주택자로서 공시가격이 12억 원을 초과하는 경우
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종합합산토지(나대지·잡종지 등)의 공시가격 합계가 5억 원을 초과하는 경우
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별도합산토지(상가·공장 부속토지 등)의 공시가격 합계가 80억 원을 초과하는 경우
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위 기준을 초과하는 부동산을 보유한 법인
종합부동산세란
종합부동산세는 개인 또는 법인이 소유한 국내 주택과 토지의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하는 경우 부과되는 국세입니다.
재산세가 지방자치단체별로 부과되는 것과 달리, 종합부동산세는 납세의무자가 전국에 보유한 부동산을 인별로 합산하여 과세합니다. 즉, 여러 지역에 부동산을 분산 보유하더라도 합산된 공시가격이 기준을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
과세기준일과 납부기간
구분 | 내용 |
과세기준일 | 매년 6월 1일 |
납부기간 | 12월 1일 – 12월 15일 |
납부고지서 발송 | 11월 말 (납부기간 개시 5일 전까지) |
납부기한인 12월 15일이 토·일·공휴일인 경우에는 그 다음 영업일까지 납부할 수 있습니다(국세기본법 제5조).
납부 대상자 판단 기준
종합부동산세는 과세대상 자산별로 공제액이 정해져 있으며, 공제액을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.
자산별 공제액
과세대상 자산 | 공제액 |
주택 – 일반 | 9억 원 |
주택 – 1세대 1주택자 | 12억 원 |
주택 – 법인(제9조제2항제3호 해당) | 0원 (공제 없음) |
종합합산토지 (나대지·잡종지 등) | 5억 원 |
별도합산토지 (상가·공장 부속토지 등) | 80억 원 |
공제액은 납세의무자별로 적용됩니다. 부부가 각각 부동산을 소유한 경우 개인별로 판단합니다.
과세표준 계산
과세표준은 다음과 같이 산출됩니다.
과세표준 = (공시가격 합계 – 공제액) x 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 60%–100% 범위에서 대통령령으로 정합니다.
세율 구조
종합부동산세는 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다.
주택분 세율 (2주택 이하)
과세표준 | 세율 |
3억 원 이하 | 0.5% |
3억 원 초과 – 6억 원 이하 | 0.7% |
6억 원 초과 – 12억 원 이하 | 1.0% |
12억 원 초과 – 25억 원 이하 | 1.3% |
25억 원 초과 – 50억 원 이하 | 1.5% |
50억 원 초과 – 94억 원 이하 | 2.0% |
94억 원 초과 | 2.7% |
주택분 세율 (3주택 이상)
과세표준 | 세율 |
3억 원 이하 | 0.5% |
3억 원 초과 – 6억 원 이하 | 0.7% |
6억 원 초과 – 12억 원 이하 | 1.0% |
12억 원 초과 – 25억 원 이하 | 2.0% |
25억 원 초과 – 50억 원 이하 | 3.0% |
50억 원 초과 – 94억 원 이하 | 4.0% |
94억 원 초과 | 5.0% |
법인 단일세율 (제9조제2항제3호)
주택 수 | 세율 |
2주택 이하 | 2.7% |
3주택 이상 | 5.0% |
1세대 1주택자 세액공제
1세대 1주택자는 연령공제와 보유기간공제를 중복 적용받을 수 있습니다. 합산 공제율은 최대 80%입니다.
연령별 공제율
연령 | 공제율 |
만 60세 이상 – 만 65세 미만 | 20% |
만 65세 이상 – 만 70세 미만 | 30% |
만 70세 이상 | 40% |
보유기간별 공제율
보유기간 | 공제율 |
5년 이상 – 10년 미만 | 20% |
10년 이상 – 15년 미만 | 40% |
15년 이상 | 50% |
세부담 상한
전년 대비 종합부동산세 부담이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해, 해당 연도 주택분 총세액(재산세 + 종합부동산세)이 직전 연도 총세액의 150%를 초과하는 경우 그 초과분은 부과되지 않습니다.
다만, 법인으로서 단일세율(제9조제2항제3호)이 적용되는 경우에는 세부담 상한이 적용되지 않습니다.
납부 방법
종합부동산세는 국세청이 세액을 산출하여 고지하는 것이 원칙입니다. 납세자는 고지서를 수령한 후 아래 방법으로 납부합니다.
고지 납부
납부 채널 | 방법 |
홈택스 (PC) | 국세청 홈택스 접속 → 납부·고지·환급 → 세금납부 → 납부할 세액 조회/납부 |
손택스 (모바일) | 국세청 손택스 앱 → 납부 → 종합부동산세 납부 |
국세계좌·가상계좌 | 고지서에 기재된 계좌번호로 이체 |
금융기관 방문 | 납부고지서 지참 후 은행 수납창구에서 납부 |
카드로택스 | 신용카드·체크카드로 납부 (수수료 발생) |
자진신고 납부
고지 내용이 사실과 다르거나, 합산배제·특례 신고를 하지 못한 경우에는 납세자가 직접 신고·납부할 수 있습니다.
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신고기간: 12월 1일 – 12월 15일 (고지 납부기간과 동일)
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자진신고를 하면 기존 고지는 취소됩니다.
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합산배제 대상 주택(임대주택, 기숙사, 사원용 주택 등)이 고지에 포함된 경우 자진신고로 정정합니다.
분납 제도
납부할 세액이 일정 금액을 초과하는 경우, 세액의 일부를 납부기한 이후에 나누어 낼 수 있습니다.
분납 요건 및 한도
납부할 세액 | 분납 가능 금액 | 잔여 납부기한 |
250만 원 이하 | 분납 불가 (전액 일시 납부) | – |
250만 원 초과 – 500만 원 이하 | 250만 원 초과분 | 납부기한 경과 후 6개월 이내 |
500만 원 초과 | 납부세액의 50% 이하 | 납부기한 경과 후 6개월 이내 |
분납 신청 방법
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납부기한(12월 15일)까지 홈택스 또는 관할 세무서에 분납 신청서를 제출합니다.
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분납 신청 시 당기 납부할 금액은 납부기한까지 반드시 납부해야 합니다.
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분납분에 대해서는 이자 상당 가산액이 부과되지 않습니다.
납부유예 제도 (1세대 1주택자)
1세대 1주택자 중 일정 요건을 충족하는 고령자 또는 장기보유자는 주택분 종합부동산세의 납부를 유예받을 수 있습니다.
납부유예 요건
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1세대 1주택자일 것
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만 60세 이상이거나, 해당 주택을 5년 이상 보유할 것
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해당 과세연도 총급여(종합소득금액)가 일정 기준 이하일 것
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주택분 종합부동산세액이 일정 금액을 초과할 것
납부유예 신청 절차
절차 | 내용 |
신청기한 | 납부기한 3일 전까지 (12월 12일까지) |
신청방법 | 관할 세무서에 납부유예 신청서 제출 |
담보제공 | 납부유예 세액에 상당하는 담보를 제공해야 할 수 있음 |
유예 종료 | 해당 주택을 양도·증여하거나 상속이 개시되는 때 |
납부유예 중 이자 상당 가산액이 부과되며, 유예 종료 사유 발생 시 유예된 세액과 이자를 일시에 납부하여야 합니다.
가산세 주의사항
납부기한까지 세액을 납부하지 않으면 다음과 같은 불이익이 발생합니다.
구분 | 내용 |
납부지연가산세 (즉시) | 미납 세액의 3% |
납부지연가산세 (일별) | 미납 세액 x 기한 경과일수 x 0.022% (1일당) |
적용 기준 | 미납세액 150만 원 이상 시 일별 가산세 추가 적용 |
가산세를 피하려면 납부기한까지 반드시 전액 납부하거나, 분납 신청을 완료해야 합니다.
관련 법령
법령 | 조문 | 내용 |
종합부동산세법 | 제3조 | 과세기준일 (재산세 과세기준일 = 6월 1일) |
종합부동산세법 | 제7조 | 납세의무자 |
종합부동산세법 | 제8조 | 과세표준 및 공제액 |
종합부동산세법 | 제9조 | 세율 및 세액 (1세대 1주택자 공제 포함) |
종합부동산세법 | 제10조 | 세부담의 상한 (150%) |
종합부동산세법 | 제16조 | 부과·징수 (납부기간 12.1–12.15) |
종합부동산세법 | 제20조 | 분납 (250만 원 초과 시) |
종합부동산세법 시행령 | 제8조 | 부과와 징수 등 (신고서 제출) |
위 조문은 2026년 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
종합부동산세 납부와 분납에 대해 더 궁금한 사항은 세무법인청년들에 문의하시면 안내받으실 수 있습니다.