필택스 weekly
저가양도를 계획했다면, 이것만은 꼭 알아두세요
"절세 전략인 줄 알았는데, 취득세 고지서가 날아왔습니다"
왜 지금 저가양도를 선택하는 걸까요?
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부동산 자산이 많은 분들이 자녀에게 집을 넘기는 방식으로 가장 많이 떠올리는 것, 바로 '저가양도'입니다. 증여는 세금이 크고, 그냥 팔자니 아깝고, 그래서 나온 선택지가 바로 "자녀에게 싸게 파는 것"입니다.
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상속증여세법(상증세법)에는 실제로 이런 규정이 있습니다.
특수관계자 간 거래에서 차액이 시가의 30% 또는 3억 원을 넘지 않으면, 증여로 보지 않는다.
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이 규정 덕분에 저가양도는 합법적인 절세 수단으로 널리 알려져 있습니다. 증여세 부담은 줄이면서도 자녀에게 자산을 넘길 수 있으니까요.
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하지만 문제는 세금이 상증세법 하나로만 결정되지 않는다는 점입니다.
같은 거래, 세법마다 결론이 다릅니다
저가양도 한 건에 관여하는 세금은 크게 세 가지입니다.
1.
양도자(부모) 입장: 양도소득세
2.
수증자(자녀) 입장: 증여세, 취득세
각각 적용되는 법이 다르고, 저가양도를 바라보는 기준 또한 서로 다릅니다. 특히 올해 1월 1일부터 시행된 개정 지방세법이 이 충돌 지점을 만들어냈습니다.
세법별 저가 기준 및 결과 비교
구분 | 적용 법령 | 저가 기준 | 결과 |
증여세 | 상속증여세법 제 35조 | 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 이하 → 증여아님 | 해당 차액에는 증여세 비과세 |
취득세 | 개정 지방세법 제7조 제11 항 | 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상 → 유상취득 불인정 | 취득세 중과 |
핵심을 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
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상증세법은 "3억 원 차이까지는 괜찮다"고 하고, 지방세법은 "3억 원 이상 차이나면 전부 증여"로 봅니다. 딱 3억 원 낮춰 팔면, 두 법의 기준 경계에서 취득세 폭탄을 맞는 구조입니다.
숫자로 보면 더 선명합니다.
시가 15억 원 아파트를 자녀에게 12억 원에 저가양도한다고 가정해봅시다.
조정대상지역 내 2주택자가 배우자·직계존비속에게 기준시가 3억 원 이상 주택을 넘기는 경우, 취득세율은 3.5%가 아닌 12%가 적용됩니다.
계산 항목 | 금액 |
예상 취득세 (12억 × 12%) | 1억 4,400만 원 |
실제 취득세 (15억 × 12%) | 1억 8,000만 원 |
예상보다 더 나오는 금액 | 3,600만 원 |
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증여세를 아끼려 취득세에서 3,600만 원이 새어나가는 구조입니다. 잔금까지 치른 다음에 고지서로 처음 확인하는 분들이 있습니다. 그 시점에는 이미 되돌릴 수 없습니다.
마무리 - 법이 바뀐 지금, 예전 방식은 통하지 않습니다.
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저가양도는 여전히 유효한 절세 전략입니다. 하지만 올해부터는 상증세법과 지방세법이 서로 다른 기준으로 움직입니다. 한쪽만 보고 판단하면, 반드시 다른 쪽에서 손해가 납니다.
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차액을 얼마로 설계하느냐, 조정대상지역인지 아닌지, 보유 주택 수가 몇 채인지. 조건 하나하나가 세금의 방향을 바꿉니다. 그리고 이 조건들은 양도세·증여세·취득세를 동시에 놓고 전체 구조로 설계해야 합니다.
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인터넷에서 찾은 정보는 대부분 상증세법 기준입니다. 올해 바뀐 지방세법까지 함께 검토한 내용은 많지 않습니다.
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계약서에 숫자를 적기 전에, 그 숫자가 세 가지 세법에서 각각 어떻게 해석되는지 전문가를 통해 먼저 확인하십시오.
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고지서가 날아온 다음에는 되돌릴 수 없습니다.